历史街区商业改造升级怎么干？大原文商旅两大案例拆解商业设计破局之道​

不少历史街区陷入 “守着文化资源却赚不到钱” 的困境：要么过度强调保护导致商业功能缺失，要么盲目商业化破坏历史风貌，最终沦为 “游客打卡即走、商户经营艰难” 的尴尬境地。大原文商旅以 “文化为魂、商业为脉、体验为核” 的商业设计逻辑，针对 “遵义 历史街区”“竹溪东门老街” 的独特基因，定制改造方案，实现 “历史风貌不褪色、商业活力不打折” 的双重目标，为历史街区商业升级提供可复制经验。
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案例一：遵义历史街区 —— 红色文化赋能，重塑历史街区商业生态
改造前商业痛点
作为承载红色记忆的历史街区，遵义历史街区改造前存在三大商业短板：一是文化与商业割裂，仅保留红色建筑外观，内部无红色文化展示与体验场景，游客 “看建筑却不懂历史”，停留时间不足 30 分钟；二是业态杂乱无章，沿街多为廉价纪念品店、普通餐馆，与红色主题脱节，客单价仅 25-35 元，且 70% 商铺因客流少处于半空置状态；三是动线设计低效，主街与红色景点（如遵义会议会址周边）无衔接，客流无法导入街区，自然客流日均不足 800 人。
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大原文商旅商业设计策略与升级效果
紧扣 “红色文化 + 商业体验” 双核心，从三大维度重构商业生态：
动线设计：串联红色节点，打通客流通道
规划 “一核三带” 动线 —— 以 “遵义 1935” 主题广场为核心，打造 “红色记忆步道”“商业消费带”“文化展示带”，通过地面红色标识、主题指引牌，将街区与周边红色景点无缝衔接；增设 2 处游客集散中心，开通至红色景点的免费接驳车，客流导入效率提升 200%，自然客流日均增至 5000 人。
业态规划：红色 IP 赋能，分层匹配消费需求
淘汰低效业态，引入 “红色文创店”（如复刻革命时期文具、定制红色主题纪念品）、“沉浸式体验馆”（VR 重现遵义会议场景）、“红色主题餐饮”（还原革命时期 “忆苦思甜” 套餐），同时保留 30% 本地特色小吃铺，形成 “文化体验 + 基础消费” 的业态组合；客单价从 35 元提升至 90 元，商铺空置率降至 5% 以下。
场景设计：保护历史风貌，植入商业互动
采用 “修旧如旧” 原则，修复街区内 20 栋红色建筑的砖木结构、雕花门窗，同时在建筑一层增设透明展示橱窗，展示红色文物复刻品；在街区中段设置 “红色舞台”，每日举办 “小红军宣讲”“革命歌曲演唱” 等活动，游客停留时间从 30 分钟延长至 2.5 小时，周末单日最高营收突破 30 万元。

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案例二：竹溪东门老街 —— 民俗文化活化，激活历史街区商业活力
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改造前商业痛点
竹溪东门老街拥有 400 年历史，以明清风格建筑、传统手工艺为特色，改造前却因商业设计失当陷入沉寂：一是建筑风貌衰败，15 栋明清建筑墙体开裂、屋顶漏雨，因缺乏专业修缮，部分沦为杂物堆放点，商业空间无法使用；二是业态低端固化，沿街多为五金店、杂货店，仅 3 家零散手工作坊，无民俗文化相关商业业态，本地居民不愿逛、游客不会来；三是体验场景缺失，无民俗展示、互动项目，街区仅作为 “路过通道”，无商业消费转化。
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大原文商旅商业设计策略与升级效果
以 “民俗文化活化” 为核心，通过商业设计让历史街区 “可逛、可玩、可消费”：
空间设计：修复历史建筑，拓展商业场景
邀请非遗工匠参与建筑修缮，采用明清时期的榫卯工艺、青砖灰瓦修复 15 栋老建筑，同时将建筑二层改造为 “民俗民宿”，一层作为 “非遗工坊”（如竹编、木雕体验），地下空间打造 “民俗文化展厅”，商业使用面积从原有 800㎡增至 2500㎡，实现 “一层一业态、一栋一特色”。
业态规划：民俗 IP 驱动，构建消费闭环
引入 “竹溪竹编”“古法酿酒” 等 6 家非遗工坊，开设 “民俗主题餐厅”（主打竹溪传统宴席 “八大碗”），增设 “民俗文创店”（开发竹编饰品、老街主题明信片），同时配套 2 家社区便民超市，兼顾游客与本地居民需求；改造后商户月均营收从 1.2 万元增至 4.5 万元，本地居民消费占比达 40%。
活动设计：季节民俗联动，提升商业粘性
春季举办 “老街民俗节”（展示舞龙、皮影戏），秋季开展 “非遗手作市集”，每月设置 “民俗体验日”（游客可免费学习竹编、酿酒）；通过场景化活动，游客停留时间从 15 分钟延长至 3 小时，节假日日均客流突破 3000 人，老街从 “闲置街区” 变为 “竹溪民俗打卡地”。
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大原文商旅：历史街区商业改造的 “定制化方法论”
从红色主题的遵义历史街区，到民俗特色的竹溪东门老街，大原文商旅的核心逻辑始终是：不把历史街区当 “普通商业地产” 改造，而是先深挖其 “文化基因”（红色、民俗），再通过 “动线打通客流、业态匹配需求、场景激活体验” 的商业设计，让历史文化成为商业增值的 “引擎”，而非 “束缚”。未来，大原文商旅将持续深耕历史街区商业改造领域，为更多拥有文化底蕴的街区，打造 “风貌保得住、商业活得了” 的可持续发展样本。

大原文商旅业务简介

专注商业地产全链条服务，核心业务包括：
城市商业更新：三旧改造（如遵义1935街区）、地标商业设计（TFT天府中芯）
文旅商业融合：打造非遗戏曲街区（武陵不夜城54天吸引400万客流）
一体化服务：覆盖前期定位、设计规划、场景营销到落地运营
行业资质：15年经验，全国56城项目落地经验，获REARD设计金奖等100余奖项